物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 我市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設(shè)單位或者業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或者業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、相關(guān)秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，并取得工商營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

第四條 物業(yè)管理實(shí)行市場化服務(wù)、業(yè)主自主管理、社區(qū)管理與政府扶持相結(jié)合，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離，公開公平、誠實(shí)信用、市場競爭、依法管理的原則。

第五條 市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第六條 我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，按照屬地管理原則，以區(qū)監(jiān)督管理為主，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居民委員會(huì)四級(jí)監(jiān)督管理體系。

第二章 職責(zé)劃分

第七條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，協(xié)調(diào)配合，各負(fù)其責(zé)：

（一）市物業(yè)主管部門主要職責(zé)：

1.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)配套措施，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；

2.負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批管理，對(duì)申報(bào)一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，申報(bào)省、國家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)園區(qū)（物業(yè)企業(yè)及物業(yè)經(jīng)理）提出審查意見；

3.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)合同履約保證金收繳、使用的監(jiān)督管理；

4.負(fù)責(zé)外阜物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入我市執(zhí)業(yè)的資質(zhì)備案工作；

5.負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域達(dá)標(biāo)考評(píng)以及等級(jí)評(píng)定；

6.負(fù)責(zé)全市物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、物業(yè)承接驗(yàn)收的監(jiān)督管理；

7.負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系的建設(shè)、考評(píng)、管理；

8.負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理人員的培訓(xùn)、物業(yè)信息及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和報(bào)送；

9.會(huì)同有關(guān)部門處理重大物業(yè)管理糾紛、投訴及有關(guān)問題；

10.協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各相關(guān)部門的物業(yè)監(jiān)管工作；

11.負(fù)責(zé)指導(dǎo)市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)開展工作。

（二）區(qū)物業(yè)主管部門主要職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策的貫徹落實(shí)；

2.建立健全投訴受理制度，聯(lián)合各街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)及時(shí)排查調(diào)處有關(guān)物業(yè)服務(wù)的糾紛；

3.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的啟用、續(xù)存及申請項(xiàng)目驗(yàn)收的監(jiān)督管理；

4.負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)督管理；

5.負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理；

6.負(fù)責(zé)協(xié)議選聘、招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）的備案管理；

7.負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)；

8.負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)委員身份的確認(rèn)及業(yè)主委員會(huì)的備案工作；

9.負(fù)責(zé)受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，協(xié)調(diào)、配合城管執(zhí)法、環(huán)保、公安、物價(jià)、工商等部門查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為；

10.行使法律、法規(guī)規(guī)定或者經(jīng)上級(jí)機(jī)關(guān)授權(quán)的其他職能。

（三）街道辦事處的主要職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組、召開首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)以及換屆工作；

2.指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)開展物業(yè)管理工作；

3.監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

4.受理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

5.指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理中發(fā)生的違法違規(guī)行為向有關(guān)部門報(bào)告；

6.監(jiān)督對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入、退出物業(yè)園區(qū)管理行為；

7.負(fù)責(zé)召集、主持轄區(qū)的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。

（四）社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處的指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：

1.指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主開展自治管理活動(dòng)；

2.配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)以及換屆工作；

3.負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)由業(yè)主自行管理的物業(yè)小區(qū)物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督指導(dǎo)；

4.受理、協(xié)調(diào)業(yè)主的初級(jí)信訪，調(diào)處業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為；

5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建（構(gòu)）筑物、損壞公共設(shè)施、擅自橫車堵門等行為，并向有關(guān)部門報(bào)告；

6.有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)做出的決議提出意見和建議，定期向街道辦事處匯報(bào)區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動(dòng)動(dòng)態(tài)，向物業(yè)聯(lián)席會(huì)議介紹物業(yè)活動(dòng)情況。

第八條 政府各職能部門在物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行下列職責(zé)：

（一）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位向其提存的物業(yè)質(zhì)量保修抵押金的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)的物業(yè)保修責(zé)任落實(shí)的監(jiān)督管理；其所屬各職能單位，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，各司其職，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

（二）規(guī)劃管理部門負(fù)責(zé)核定、驗(yàn)收物業(yè)及配套設(shè)施是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)；

（三）城管綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對(duì)亂搭亂建、亂堆亂放、飼養(yǎng)家禽畜、破壞草坪、違規(guī)圈占、耕種公共綠地等行為的查處；

（四）公安（消防）部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的治安、社會(huì)秩序的監(jiān)督和維護(hù)；接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的舉報(bào)投訴，及時(shí)責(zé)令駐區(qū)派出所（消防執(zhí)法機(jī)構(gòu)）對(duì)任意在住宅小區(qū)內(nèi)破壞共用設(shè)施設(shè)備、任意橫車堵門、堵路、堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強(qiáng)行停放油罐車、危險(xiǎn)品車、重載車輛的行為進(jìn)行處理；定期對(duì)消防設(shè)施和消防安全工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，對(duì)住宅小區(qū)相鄰的娛樂場所、居民區(qū)內(nèi)噪聲擾民行為的處置；

（五）物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，依法查處價(jià)格違法行為；

（六）工商部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對(duì)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理；

（七）環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因生產(chǎn)、經(jīng)營產(chǎn)生的油煙、廢渣、廢氣、廢水污染、建筑噪聲擾民行為進(jìn)行查處；

（八）文化部門負(fù)責(zé)對(duì)未經(jīng)本部門審批，從事文化、體育方面經(jīng)營活動(dòng)的行為進(jìn)行查處；

（九）教育部門不得為個(gè)人或者單位在封閉住宅小區(qū)內(nèi)、未列入園區(qū)規(guī)劃范圍開辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前教育班等發(fā)放經(jīng)營許可，并負(fù)責(zé)對(duì)前述違規(guī)行為進(jìn)行查處；

（十）衛(wèi)生部門負(fù)責(zé)對(duì)違反相關(guān)規(guī)定、違反管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約開設(shè)醫(yī)療（保健、理療、按摩）診所并由此產(chǎn)生醫(yī)療垃圾等行為進(jìn)行查處。

第九條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)組織召集，由物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)職能部門、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議設(shè)執(zhí)行主席1人，由街道辦事處主管物業(yè)（或街政）的負(fù)責(zé)人擔(dān)任；設(shè)執(zhí)行副主席若干人，由物業(yè)活動(dòng)中直接涉事部門負(fù)責(zé)人或者該部門派員擔(dān)任。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)問題；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）因水、電、氣、暖等公共設(shè)施管網(wǎng)改造引發(fā)的問題；

（七）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第十條 新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

原有住宅物業(yè)園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備狀況符合物業(yè)服務(wù)條件的，提倡實(shí)行物業(yè)管理，也可以根據(jù)業(yè)主意愿，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十一條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

新建商品房已經(jīng)由物業(yè)買受人與開發(fā)企業(yè)訂立房屋買賣合同且交付全款，并已交付使用，但未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其物業(yè)買受人不管是否入住，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分建筑面積超過物業(yè)總建筑面積50%時(shí)，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第十三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)、分期交付使用的，先期開發(fā)部分交付使用后符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和入住業(yè)主的戶數(shù)等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確其他分期項(xiàng)目完成后應(yīng)該增補(bǔ)的業(yè)主委員會(huì)委員的辦法、人數(shù)等。

第十四條 符合第十二條第一款條件時(shí)，建設(shè)單位（含物業(yè)服務(wù)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請，并提供以下文件資料：

（一）業(yè)主名冊；

（二）物業(yè)建筑面積清冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）交付使用的配套設(shè)施設(shè)備證明；

（五）物業(yè)管理用房配置證明；

（六）其他有關(guān)文件資料。

建設(shè)單位（含物業(yè)服務(wù)企業(yè)）未能在30日內(nèi)申請成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請成立業(yè)主大會(huì)。

第十五條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)組織成立首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡稱籌備組）。

籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位（或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)）代表、街道辦事處代表5至11人組成，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)占籌備組總?cè)藬?shù)的半數(shù)以上。籌備組組長由街道辦事處派出的1名代表擔(dān)任，副組長由建設(shè)單位推舉出的1名代表（或者被指派的社區(qū)代表）擔(dān)任，負(fù)責(zé)召集籌備組成員制訂籌備組工作程序，做好召開首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。

籌備組成員名單確定后3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于7日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。

第十六條 籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

（一）確定首屆業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法（草案）；

（五）確定由業(yè)主推薦或者自薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）召開首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，并向區(qū)物業(yè)主管部門備案。

物業(yè)園區(qū)的建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

第十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)名稱、物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主大會(huì)召開的形式和時(shí)間、議事方式、表決程序；

（三）業(yè)主投票權(quán)數(shù)及確定方法；

（四）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)、任期；

（六）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選辦法等；

（七）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（八）業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用集中進(jìn)行書面征求意見的形式。會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以以棟、單元、樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推選的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見。需要投票表決的，經(jīng)業(yè)主簽署同意、反對(duì)或者棄權(quán)意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

第十九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)做出的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)由5至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、具有社會(huì)公信心和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1人，副主任2人，在業(yè)主委員中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下文件向區(qū)物業(yè)主管部門備案：

（一）業(yè)主大會(huì)決議；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)籌備組人員名單、業(yè)主委員會(huì)候選人名單、業(yè)主委員會(huì)名單及工作分工情況。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)具體履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（四）協(xié)調(diào)業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員本人、配偶及其近親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則定期組織召開業(yè)主大會(huì)。發(fā)生重大、緊急事件時(shí)，或者經(jīng)五分之一以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)可以組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，由街道辦事處組織實(shí)施。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議除定期召開外，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，可以隨時(shí)召開專題會(huì)議，會(huì)議通知及有關(guān)材料應(yīng)當(dāng)提前7日送達(dá)每位委員。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，做出決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員的二分之一以上同意，每名委員擁有1票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)于做出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告生效，公告應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員簽署的表決意見并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。

第二十四條 半數(shù)以上委員辭職或者不履行職責(zé)，或者做出錯(cuò)誤決定不整改，被物業(yè)主管部門責(zé)令改選的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)改選業(yè)主委員會(huì)。

改選業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)所在地的街道辦事處按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織實(shí)施。新的業(yè)主委員會(huì)組建后，應(yīng)當(dāng)重新備案。新的業(yè)主委員會(huì)未組建前，由社區(qū)居民委員會(huì)暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過，其委員資格終止，并予以公告：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主；

（二）有違法犯罪行為；

（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)和管理規(guī)約；

（四）連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

（五）因健康原因不能正常工作；

（六）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意擅自以業(yè)主委員會(huì)名義做出決定，產(chǎn)生不良影響；

（七）在本區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；

（八）業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他情況。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。在任期屆滿前2個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。業(yè)主委員會(huì)因故不能組織換屆選舉時(shí)，由街道辦事處組織換屆選舉。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)賬目應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公布，并接受其監(jiān)督。

第四章 前期物業(yè)管理

第二十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

新建小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總面積在1萬平方米以下的，經(jīng)區(qū)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并且在首位業(yè)主入戶30日內(nèi)報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門備案。

前期物業(yè)合同包括：服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)費(fèi)方式，起始時(shí)間，建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方的權(quán)利義務(wù)，投訴和爭議的處理方式等。

第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會(huì)審議通過的管理規(guī)約生效日止。

第三十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約，并作為物業(yè)銷售合同的附件。

物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)服務(wù)期限，除分期建設(shè)項(xiàng)目外，服務(wù)期限最長不得超過2年。

前期物業(yè)服務(wù)合同期未滿，業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)尚未組建或者尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同雙方對(duì)繼續(xù)履行合同無異議的，前期物業(yè)服務(wù)合同有效期可以順延至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)于期滿前30日通知全體業(yè)主或者建設(shè)單位。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十三條 物業(yè)管理用房實(shí)施產(chǎn)權(quán)證管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置地面以上，按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積3‰，能夠獨(dú)立使用的物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖等基本使用功能，同時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮辦公及群眾辦事方便；業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不得少于15平方米。

門衛(wèi)房、機(jī)房、監(jiān)控室、設(shè)備房等配套用房不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。

違法建筑、臨時(shí)建筑、公共場所和公共部位等不得作為物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步建設(shè)施工，同步交付使用。不能同步建設(shè)施工、同步交付使用的，應(yīng)當(dāng)在首期建設(shè)項(xiàng)目中一次性完成全部物業(yè)管理用房的建設(shè)，通過驗(yàn)收后一并交付使用。

第三十四條 規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。建設(shè)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。

住宅小區(qū)總建筑面積在20萬平方米以上的，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)半徑要求合理布局。

第三十五條 物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十六條 建設(shè)單位申請工程項(xiàng)目綜合驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交該項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備清單。具體包括：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室及設(shè)備、郵政交接間、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫（場、棚）；

（四）公共綠地、道路、場地、文體設(shè)施等；

（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前，到市物業(yè)主管部門備案登記。

第三十八條 物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目竣工經(jīng)質(zhì)量綜合驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、場地進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)缺少應(yīng)當(dāng)配置的設(shè)施設(shè)備和存在質(zhì)量或者使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位，并要求建設(shè)單位書面答復(fù)解決的時(shí)限和方法。

第三十九條 辦理物業(yè)承接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）物業(yè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書或者具有法律效力的其他政府批文；

（二）竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（四）配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗(yàn)收資料；

（五）設(shè)施設(shè)備的訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；

（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證及維修資金繳納票據(jù)等相關(guān)資料；

（八）工程質(zhì)量備案證明；

（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、場所、設(shè)施設(shè)備的清單；

（十）物業(yè)產(chǎn)權(quán)及配套設(shè)施清單；

（十一）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)上述物業(yè)管理資料建立規(guī)范的檔案和使用管理制度，并設(shè)專人妥善管理，不得丟失或者損壞。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）符合國家和我市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）配合街道、社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本辦法第三十八條規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房全部移交給建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要事項(xiàng)：

（一）物業(yè)的基本情況、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和雙方的權(quán)利義務(wù)；

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取方法、計(jì)費(fèi)方式；

（三）合同期限；

（四）合同爭議及糾紛的解決方法；

（五）雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

第四十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)合同履約保證金制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)將1年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的20%（按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）作為物業(yè)服務(wù)合同履約保證金，預(yù)存在市物業(yè)主管部門指定的銀行賬戶上。物業(yè)服務(wù)合同履約保證金應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項(xiàng)目前繳存。

前期物業(yè)服務(wù)合同中，未約定物業(yè)服務(wù)合同履約保證金繳存時(shí)，由建設(shè)單位按照前款規(guī)定的時(shí)限替代物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按照合同約定履行義務(wù)時(shí)，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以提出申請，由物業(yè)所在地物業(yè)主管部門審核確認(rèn)，動(dòng)用履約保證金。

物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)）期滿時(shí)，未再續(xù)簽的，由雙方確認(rèn)無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給繳存方。但實(shí)際仍然繼續(xù)提供物業(yè)的，履約保證金暫時(shí)不退。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不繳納履約保證金的，聘用方可不與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)主管部門另行規(guī)定。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受物價(jià)主管部門的監(jiān)督檢查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求為其提供特殊服務(wù)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)付連帶交納責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以由物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算交納作出明確約定。未結(jié)清的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)買受人交納，原業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽，以及依法解除或者按照合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)的，當(dāng)事一方應(yīng)當(dāng)提前2個(gè)月通知相對(duì)方。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止前1個(gè)月向物業(yè)主管部門和駐區(qū)街道辦事處報(bào)告。在物業(yè)主管部門或者街道辦事處的監(jiān)督下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中有關(guān)債權(quán)債務(wù)，并將物業(yè)管理用房和本辦法第三十八條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，該物業(yè)管理區(qū)域尚未選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處組織社區(qū)或者有關(guān)專業(yè)隊(duì)伍對(duì)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，保潔費(fèi)用按照未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)收取。

第六章 物業(yè)使用與維護(hù)

第四十八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞或者擅自移動(dòng)公共場地、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上違章懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（四）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；

（五）違法搭建棚廈或者插建其他建筑物、構(gòu)筑物；

（六）擅自設(shè)置攤點(diǎn)、隨意停放車輛、擠占道路；

（七）隨意堆放、傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃易爆、毒害性、放射性物質(zhì)，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪聲；

（十）從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止，經(jīng)勸阻和制止拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政執(zhí)法部門。

有關(guān)行政執(zhí)法部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)查處。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)和額外費(fèi)用。

第五十條 供水、排水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，并服務(wù)到戶。

前款規(guī)定的單位因新增、維修、更新和改造等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應(yīng)當(dāng)在施工15日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有關(guān)協(xié)議后方可實(shí)施。協(xié)議中應(yīng)明確施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、損失補(bǔ)償方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)。

第五十一條 業(yè)主大會(huì)決定利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理經(jīng)營手續(xù)，所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用場地的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，并向全體業(yè)主進(jìn)行公示。前期物業(yè)管理（未召開首屆業(yè)主大會(huì)的）階段，前述事項(xiàng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的約定實(shí)施管理，對(duì)車位實(shí)行收費(fèi)的，其收費(fèi)協(xié)議有效期最長不得超過一年。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。無特別約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停放的車輛不承擔(dān)保管或者賠償責(zé)任。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

上述收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主進(jìn)行公示，并接受監(jiān)督。

車輛的停放，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。

第五十三條 業(yè)主在房屋裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，并且向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請登記；按照規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與申請登記的業(yè)主簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與從事裝飾裝修施工的專業(yè)公司或者施工當(dāng)事人簽訂《房屋裝飾裝修施工管理協(xié)議》。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在受理業(yè)主申請登記時(shí)，以書面形式告知業(yè)主、相關(guān)的施工專業(yè)公司、施工當(dāng)事人：

（一）房屋裝飾裝修中需要禁止的行為和注意事項(xiàng)；

（二）違反相關(guān)規(guī)定、約定及產(chǎn)生的后果；

（三）違反裝飾裝修管理協(xié)議、裝飾裝修施工管理協(xié)議應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為辦理申請登記并且簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)或者按照園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的要求給予指導(dǎo)。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)于在管區(qū)內(nèi)違法違規(guī)從事裝飾裝修活動(dòng)的專業(yè)公司或者施工當(dāng)事人采取如下措施：

（一）警告并制止其違法違規(guī)行為；

（二）向上級(jí)主管部門報(bào)告；

（三）保留其證據(jù)，將其驅(qū)逐出園區(qū)。

第五十五條 業(yè)主在裝修過程中對(duì)建筑物主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)造成破壞的，經(jīng)住建主管部門技術(shù)鑒定后，由市城管執(zhí)法部門按照有關(guān)規(guī)定予以制止，并實(shí)施處罰。

第五十六條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利，并且履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利而不履行相應(yīng)的義務(wù)。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維護(hù)養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量等問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位履行保修義務(wù)。建設(shè)單位不履行或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門報(bào)告，由物業(yè)主管部門依法進(jìn)行處理。

第七章 法律責(zé)任

第五十八條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由業(yè)主委員會(huì)督促其限期交納；業(yè)主逾期三個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過法律途徑追繳，不得對(duì)業(yè)主實(shí)施斷電、斷水等任何影響業(yè)主生活的行為，由此對(duì)業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十九條 建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：?

（一）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；

（二）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：?

（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

（二）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。?

（三）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

（四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。?

（五）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

（六）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十一條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六十二條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十三條 本辦法中對(duì)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理、住宅專項(xiàng)維修資金管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理等其他物業(yè)管理事項(xiàng)，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 遼陽縣、燈塔市參照本辦法執(zhí)行。

第六十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原《遼陽市物業(yè)管理暫行辦法》（市政府令第119號(hào)）同時(shí)廢止。