房?jī)r(jià)，始終都是人們比較關(guān)注的問題，買房是老百姓的生活動(dòng)力，下面就和小編一起來看看房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè),房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)降。

2021年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)暫未開始，以下是2020年房?jī)r(jià)，僅供參考。

如果自己都不在其中的話，怎么辦？這是現(xiàn)在擺在很多未購房人面前的一道難題。對(duì)于我們普通老百姓來說，購房目的很簡(jiǎn)單，一是剛需，買房就是為自己住，為結(jié)婚、孩子上學(xué)之用；二是自住兼投資，購房投資成分更多一些，主要還是為抵御通脹，達(dá)到保值增值目的。對(duì)于我們省吃儉用的普通老百姓來說，買房就是人生最大的事，容不得出現(xiàn)失誤。

問題就在于，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到一個(gè)階段性高位，全國(guó)住房均價(jià)向萬元進(jìn)軍，均價(jià)過萬城市已接近80個(gè)，真實(shí)感知更不止這么多，有些小縣城都在萬元左右了，有人打趣說，在北上深處理掉一套房，就可直接實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由了。大家擔(dān)心的是：如果現(xiàn)在高位買入，會(huì)不會(huì)成為接盤俠，即使是剛需自住，誰也不想多花白花花的銀子，畢竟后面還有幾十年的“房奴”生活。如果是投資，那就更不愿意了，購房明明是投資賺錢，最后倒成虧本生意了。

對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)，存在兩類截然相反的觀點(diǎn)，一類人認(rèn)為過去房?jī)r(jià)上漲史不會(huì)再重復(fù)，房子作為商品，同樣也會(huì)遵循商品的價(jià)值規(guī)律，現(xiàn)在就是頂點(diǎn)，未來將進(jìn)入漫漫陰跌之路，2020年或許就是一個(gè)拐點(diǎn)。另一類人認(rèn)為，什么東西都在漲價(jià)，地價(jià)也在漲，面粉價(jià)格高了，難道房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎？這兩類人，相信誰也說服不了誰！當(dāng)然，這僅僅是打嘴仗，如果基于決定房?jī)r(jià)走向的關(guān)鍵因素分析，未來樓市或者房?jī)r(jià)又會(huì)是一個(gè)什么趨勢(shì)呢？

先來看看決定房?jī)r(jià)走向的3大關(guān)鍵因素

1. 土地價(jià)格是漲還是跌？土地面粉，房子是面包。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成的最主要成本，根據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，土地成本占到商品房售價(jià)60-70%。而其他建安成本、管理成本、人員工資和銷售成本等總共占比僅是很小的一部分。實(shí)際上，在北京一套房子的蓋房成本與在中西部縣城蓋一套房子的成本差別并不大，差距就在房子下面的土地。下面我們來看一組數(shù)字：

2018年，全國(guó)土地出讓收入為6.5萬億，同比2017年增幅為25%，2018年地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入為9.79萬億，增幅為7%，土地出讓收入增幅顯著大于公共預(yù)算收入增幅。2018年這個(gè)土地收入收入占到了地方公共預(yù)算的66%，約為2/3，比2017年還高出10個(gè)百分點(diǎn)。這是什么概念？也就是說，我們地方上要花的錢，大部分來自土地出讓收入。這個(gè)數(shù)字也說明，決定土地價(jià)格不是市場(chǎng)，而是地方對(duì)資金的需求。這些錢用來干什么？就是你看到城市日新月異的變化，這里道路拓寬了、那里地鐵新增兩條、學(xué)校醫(yī)院又增加幾座。沒有土地收入，地方就玩不轉(zhuǎn)。如果不是穩(wěn)定因素、民眾訴求，對(duì)于地方來說，土地價(jià)格越高越好。

2. 住房需求會(huì)變少嗎？房子最終是用來居住的，無論你手中有幾套房產(chǎn)，最終都會(huì)轉(zhuǎn)賣給實(shí)際居住的人。在這波房?jī)r(jià)上漲過程中，我們注意到，上漲最快的城市往往就是人口凈流入最多的城市，比如西安、杭州等城市，原因很明顯，流入的人口有相當(dāng)一部分人轉(zhuǎn)為了住房需求。根據(jù)聯(lián)合國(guó)此前的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國(guó)城市化率將歷史性的達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加近2億人，至10.2億。城市新增人口中，有一半來自農(nóng)村，一半來自城市自然增長(zhǎng)和區(qū)劃調(diào)整帶來的增長(zhǎng)。這2億人是一個(gè)硬數(shù)據(jù)，這也是未來10來年，樓市新增住房需求的中堅(jiān)力量。

3. 貨幣還會(huì)繼續(xù)貶值嗎？這個(gè)因素用一個(gè)例子來說明。假如全社會(huì)商品總值為10萬億，國(guó)家發(fā)行的全部貨幣也正好是10萬億，一件商品的的價(jià)格是1元，10年后，國(guó)家發(fā)行的總貨幣達(dá)到30萬億，此時(shí)，這件商品的價(jià)格升到3元�？此粕唐吩鲋盗耍�其實(shí)不然，僅是水池的水多了而已。如果你手上握有不斷積累的存款，僅僅收些利息而已，但顯然不能跟上超發(fā)貨幣速度，手中的錢自然就被稀釋而不值錢了，從這個(gè)角度看，存錢是最下下選擇。房子作為一種大宗商品也不例外，水漲船高概莫能外。

取5年和80萬這個(gè)數(shù)字，僅是一個(gè)參考基礎(chǔ)，我們更多的是看一個(gè)趨勢(shì)，如果非要預(yù)測(cè)一個(gè)具體數(shù)據(jù)的話，其幅度可能更有參考價(jià)值。通過上面對(duì)決定房?jī)r(jià)的三大因素分析，基本為我們推倒這個(gè)大概值提供了基礎(chǔ)，下面同樣從三個(gè)方面來推導(dǎo)：

1.從人口因素預(yù)判房?jī)r(jià)。上面已經(jīng)分析過，除“未來10來年，還會(huì)新增僅2億城市人口”外，還有家庭小型化以及城市居民改善需求，這些組成了未來幾年主要的住房需求。這個(gè)因素不作為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的因素，我們可以把視為保持房?jī)r(jià)的因素，因?yàn)槊磕?0億平米的住房竣工量，總量基本能夠滿足這些新增的住房需求，只是會(huì)存在資源錯(cuò)配，有的地方供多了，有的地方供少了，這也是未來城市房?jī)r(jià)繼續(xù)分化最直接的原因。

2.從地價(jià)增幅預(yù)判房?jī)r(jià)。這個(gè)數(shù)據(jù)有些虛幻，因?yàn)橥恋毓��?yīng)更多是來源于政策，受到國(guó)家調(diào)控，而且供地指標(biāo)也受到嚴(yán)格管控，特別是自然資源部要求的“5類”供地法，如果真正落實(shí)到位，那么土地價(jià)格漲幅就比較穩(wěn)定，平均每年增幅稍微低于貨幣增幅是靠譜的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)在5-6%之間差不多，由此推導(dǎo)年均房?jī)r(jià)增幅在5-6%之間。

3.從貨幣增速預(yù)判房?jī)r(jià)。在2016年前的十多年，每年貨幣增速保持在11%以上，到2017和2018年，降到8%附近，這個(gè)增速下降基本與經(jīng)濟(jì)增速放緩曲線一致。對(duì)經(jīng)濟(jì)的表述為“L”型，那么，對(duì)貨幣增速也同樣可理解為“L”型，也就是說，在未來5年，如果經(jīng)濟(jì)增速保持在6%以上的話，那么貨幣增速也大概維持在8%左右，過去10年全國(guó)房?jī)r(jià)增速平均保持在8.5-9%，由于貨幣增速下降至8%，我們同樣也做適當(dāng)下調(diào)，下調(diào)幅度為2-2.5%，那么未來5年，預(yù)計(jì)全國(guó)平均房?jī)r(jià)增幅為6.5-7.5%之間，這與社科院預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)增幅7.6%出入不大，但我們預(yù)測(cè)的是平均。

從以上3個(gè)方面的推導(dǎo)分析來看，我們可以取一個(gè)中值6%，作為未來5年房?jī)r(jià)的漲幅預(yù)測(cè)，如果現(xiàn)在80萬的房產(chǎn)，累計(jì)漲幅在35%左右。顯然不能像過去那樣2-3年就能翻一倍。但是，由于城市差異的存在，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口吸附力強(qiáng)的城市會(huì)明顯高于平均數(shù)，這幾年人口持續(xù)流出的城市，我們要引起重視，房?jī)r(jià)或滯漲，也或小幅上漲或下跌。對(duì)于數(shù)量近12%的收縮型城市，別說漲了，估計(jì)把房子賣出去也不是那么容易。