隨著城市化進(jìn)程的加快，作為主城人口越來越多，小區(qū)以及物業(yè)公司也越來越多，而物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主矛盾糾紛頻發(fā)，已成為影響城市化發(fā)展質(zhì)量、城市文明程度和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。迫切需要加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，探索建立“政府引導(dǎo)、社會(huì)調(diào)解、業(yè)主自治、和諧有序、城鄉(xiāng)一體”的物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益，從而使小區(qū)物管走上標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、法治化的良性軌道。

一、當(dāng)前物業(yè)管理面臨的突出問題

（一）物管公司與業(yè)主糾紛不斷。一是物業(yè)管理區(qū)域劃分不明確。部分小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事用房，小區(qū)內(nèi)的停車位、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等公共設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益大多為開發(fā)商或物管公司所有，業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)利現(xiàn)象突出；二是專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施移交不規(guī)范。供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施移交不規(guī)范導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任主體不明確，建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位與業(yè)主相互推責(zé)。三是小區(qū)規(guī)劃及房屋設(shè)計(jì)變更不公開透明。部分小區(qū)的業(yè)主購房時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與入住后的實(shí)際狀況不符，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。

（二）業(yè)委會(huì)難以發(fā)揮作用。一是籌備難。由于業(yè)委會(huì)人員素質(zhì)參差不齊、代表多元，由其制定的《管理規(guī)約》等文書資料往往不具有可操作性，不符合法律法規(guī)，且在工作上難以形成一致意見；二是運(yùn)行難。業(yè)委會(huì)只是一個(gè)無法人地位的自治性組織，主體地位不明確，難以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。運(yùn)行機(jī)制欠缺，業(yè)委會(huì)會(huì)議難以實(shí)現(xiàn)參會(huì)面積和人數(shù)“雙過半”。

（三）物管公司工作不力導(dǎo)致業(yè)主拒繳物管費(fèi)。一是服務(wù)質(zhì)量不高。小區(qū)內(nèi)安全排查不到位、衛(wèi)生清潔不到位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位、綠化亮化不到位等。二是糾紛解決不力。小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛受損、財(cái)物丟失、公用設(shè)施傷人、個(gè)別業(yè)主亂搭亂建等問題難以得到解決。三是收費(fèi)不合理。物管公司收費(fèi)透明度較低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不等，且大部分物管公司沒有相關(guān)收費(fèi)依據(jù)。

二、物業(yè)管理面臨問題的成因分析

（一）部門監(jiān)管不力。一是組織協(xié)調(diào)不力。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、城管、建設(shè)、供電等多個(gè)部門，區(qū)住建局職能殘缺，政府、街道、社區(qū)工作未充分協(xié)調(diào)，未形成齊抓共管的工作合力。二是司法部門支持不夠。業(yè)主拒交物管費(fèi)，物管企業(yè)只有上訴法院，沒有其它更有效的途徑，且上訴法院程序復(fù)雜，成本高，執(zhí)行難，周期長(zhǎng)，最終只會(huì)形成兩敗俱傷的局面。

（二）開發(fā)建設(shè)遺留問題影響物管企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)。一是規(guī)劃變更。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與業(yè)主購房時(shí)不一致，如某住宅小區(qū)違規(guī)加層，小區(qū)處于無物業(yè)狀態(tài)，業(yè)主代表多次到市、區(qū)政府上訪甚至堵塞公路交通。二是房屋和配套欠缺。小區(qū)房屋質(zhì)量差，配套設(shè)施不健全，業(yè)主無法找到開發(fā)商，把這些責(zé)任歸于物管企業(yè)。

（三）業(yè)主的消費(fèi)和責(zé)任意識(shí)淡薄。一是缺乏消費(fèi)意識(shí)。業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)差，導(dǎo)致物管企業(yè)資金困難，繼而造成服務(wù)質(zhì)量不高，物管服務(wù)便進(jìn)入惡性循環(huán)。二是缺乏責(zé)任意識(shí)。業(yè)委會(huì)成員對(duì)物業(yè)管理知識(shí)了解甚少，缺乏工作熱情。且業(yè)委會(huì)難以召開，導(dǎo)致業(yè)主與企業(yè)難于溝通，為小區(qū)正常管理埋下隱患。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理的對(duì)策建議

（一）部門要履職盡責(zé)。一是建立全程參與制度。在小區(qū)規(guī)劃論證、報(bào)建和開發(fā)建設(shè)階段相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和企業(yè)要全程參與。二是建立許可證制度。在小區(qū)綜合驗(yàn)收階段，由建設(shè)主管部門牽頭，物業(yè)管理主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）參與，按照有利于物管企業(yè)原則進(jìn)行小區(qū)綜合驗(yàn)收及物業(yè)投入使用許可。

（二）街道要有權(quán)有責(zé)。一要組建機(jī)構(gòu)。街道辦事處要設(shè)立“物業(yè)管理辦公室”，并配備熟悉糾紛調(diào)解、換屆選舉和規(guī)劃建設(shè)的工作人員，落實(shí)必要經(jīng)費(fèi)保障，定編、定崗、定人、定責(zé)，切實(shí)做到矛盾糾紛有人調(diào)解、換屆選舉有人指導(dǎo)、規(guī)劃建設(shè)有人監(jiān)督；二要明確職責(zé)。街道“物業(yè)管理辦公室”要根據(jù)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)負(fù)起“組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛”等工作職責(zé)；三要建章立制。街道“物業(yè)管理辦公室”要建立業(yè)主委員會(huì)備案制度并健全相應(yīng)文書資料；要牽頭起草出設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)所須的公告、公示、選舉辦法、選票、授權(quán)委托書等文書資料的規(guī)范文本；要結(jié)合轄區(qū)物業(yè)實(shí)際，制定出《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)規(guī)程》等示范文本，以供籌備組及業(yè)主大會(huì)參考。

（三）企業(yè)要多管齊下。一要不斷提升服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)公司要充分尊重業(yè)主，建立透明的物業(yè)管理收費(fèi)制度，公開服務(wù)內(nèi)容等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受業(yè)主和政府部門的監(jiān)督。建立暢通的聯(lián)絡(luò)渠道，實(shí)行定期回訪制度，不斷改進(jìn)物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量和水平。二要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)收費(fèi)方式。政府和部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)地方性法律法規(guī)，使物業(yè)管理收費(fèi)真正做到有法可依、有章可循。物業(yè)公司應(yīng)創(chuàng)新收費(fèi)方式，變坐等業(yè)主繳費(fèi)為主動(dòng)電話收費(fèi)、上門收費(fèi)等形式多樣的收費(fèi)方式。三要大力轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念。要開展形式多樣的物業(yè)管理宣傳活動(dòng)，普及物業(yè)管理相關(guān)法律知識(shí)，把物業(yè)服務(wù)理念通過潛移默化的方式灌輸?shù)綐I(yè)主的思想中，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，引導(dǎo)業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”、“有償消費(fèi)”的觀念，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、業(yè)主管理意識(shí)、契約意識(shí)和法制意識(shí)。