上海等四城7月起試點(diǎn)以房養(yǎng)老 前景不明朗未來兩年，北京、上海、廣州、武漢4個(gè)城市將成為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”(以下簡(jiǎn)稱住房反向抵押保險(xiǎn))試點(diǎn)城市。6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā) 布了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人均可參與投保，試點(diǎn)期間自2014 年7月1日起至2016年6月30日止，這意味著備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開閘。

反向抵押成養(yǎng)老新選擇

老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)即我們之前所說的“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完 全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn) 公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

資料顯示，隨著人口老齡化加劇，家庭成員人口的減少，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)也日益加重，我國(guó)的社會(huì)環(huán)境客觀上具備施行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的條件。 2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，以人均消費(fèi)每年2萬元計(jì)算，每年涉及3.56萬億元的養(yǎng)老規(guī)模。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室發(fā)布的2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的占75.7%，農(nóng)村擁有自己產(chǎn) 權(quán)住房的為71.2%。

“以房養(yǎng)老”在國(guó)外已不再是新鮮事物，在澳大利亞、美國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已推行多年，是養(yǎng)老收入的重要來源之一。保監(jiān)會(huì)此次開展試點(diǎn)的將是 “商業(yè)保險(xiǎn)版”的“以房養(yǎng)老”。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保 險(xiǎn)產(chǎn)品。

產(chǎn)權(quán)年限、價(jià)值評(píng)估成爭(zhēng)議焦點(diǎn)

以房養(yǎng)老一經(jīng)推出，就面臨人們的巨大

爭(zhēng)議，人們長(zhǎng)期以來的養(yǎng)老觀念問題、房屋產(chǎn)權(quán)年限問題，以及房?jī)r(jià)估值問題等等，這些問題從“以房養(yǎng)老”推出之日起就備受矚目。

首先，是選擇社會(huì)養(yǎng)老還是親子養(yǎng)老，涉及社會(huì)觀念的問題。相關(guān)調(diào)查顯示，以上海為例，有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達(dá)80.3%，無 子女群體中有55.3%不愿意參加。還有網(wǎng)友調(diào)侃說：“前30年還按揭買房，后30年轉(zhuǎn)按揭養(yǎng)老，生不帶來，死不帶去，一輩子都在給銀行這些金融機(jī)構(gòu)打 工。”也從側(cè)面反映出以房養(yǎng)老這一新型養(yǎng)老方式受民眾接受程度不高。

其次，中國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年，產(chǎn)權(quán)到期老人沒有故去，或者保險(xiǎn)公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險(xiǎn)公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟(jì)糾紛如何處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟(jì)模型。

另外，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和住房反向抵押收益也成為民眾最擔(dān)憂的事情，比如房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)能否可靠、保險(xiǎn)公司會(huì)不會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值“壓價(jià)”、增值后利益分配能否公平等等。

疑問一

以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”？

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并非我國(guó)首創(chuàng)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)嘗試多年。簡(jiǎn)而言之，這種保險(xiǎn)就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。

事實(shí)上，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長(zhǎng)；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利；投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會(huì)返還給繼承人。

疑問二

房?jī)r(jià)漲跌怎么“算”？

無論是投保人還是保險(xiǎn)公司，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都來自房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

如果房?jī)r(jià)上漲，房屋增值怎么辦？根據(jù)指導(dǎo)意見，保險(xiǎn)公司推出的試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。

專家觀點(diǎn)

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授王國(guó)軍：“以房養(yǎng)老”前景并不明朗，它是養(yǎng)老體制的補(bǔ)充，只適合一部分群體，發(fā)展前景需要看制度設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。不論對(duì)監(jiān)管部門、保險(xiǎn)公司還是消費(fèi)者，都沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，還需不斷試點(diǎn)。

中山大學(xué)社會(huì)保障研究中心主任申曙光：以房養(yǎng)老是市場(chǎng)化運(yùn)作的一種金融保險(xiǎn)服務(wù)，是適合于特定人群的一種商業(yè)行為和市場(chǎng)化的機(jī)制，可以幫助老年人手中的不動(dòng)產(chǎn)增強(qiáng)流動(dòng)性，變成可支配的資產(chǎn)，是基本養(yǎng)老保障的一種補(bǔ)充。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身還處在不太成熟的階段，房?jī)r(jià)不太穩(wěn)定，對(duì)保險(xiǎn)公司來說會(huì)有一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。還有一些評(píng)論則認(rèn)為反向抵押貸款還不如房子出租出去收益多。