通州商務(wù)型公寓目前只存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。未來這些項目都需要銷售給企業(yè)。通州庫存的商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1-2萬套，整體看，這些項目將受到影響。

　　5月5日晚上九點(diǎn)，張先生收到一名萬科項目銷售員的通知，“明天通州開始限購且政策非常嚴(yán)苛，如有意向客戶需要，于今晚到大望路萬科簽約中心迅速訂房�！�

　　張先生趕到的時候萬科簽約中心各個窗口已經(jīng)擠滿了人。據(jù)萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這一天晚上，萬科共計簽約了52套房源。

　　5月5日晚上十點(diǎn)，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。這印證了此前種種有關(guān)通州商務(wù)型公寓限購升級的傳言。

　　《通知》明確，從當(dāng)天起，在通州購買商務(wù)型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購條件。商業(yè)、辦公項目銷售對象也限定為企事業(yè)單位和社會組織，不再對居民銷售。居民家庭購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，今后在核驗購房資格時計入該家庭的住房套數(shù)。

　　限購前夜

　　“‘首開萬科城市之光’急推50套房源，明天通州開始限購且政策非常嚴(yán)苛，如有意向客戶需要，于今晚到大望路萬科簽約中心迅速訂房�？蛻粜枰獛�齊8萬元和身份證，月底交10%，年底之前補(bǔ)齊首付或者全款。”這是5月5日晚間在各個地產(chǎn)群流傳的推房信息。

　　張先生也接到了這樣的信息。出于投資目的，他果斷來到萬科簽約中心簽訂了一套總價200萬左右的商務(wù)型公寓。

　　張先生決策的邏輯是，按照北京限購的市場規(guī)律，限購只能說明房產(chǎn)更具有投資價值。未來可以增值，至少是保值。

　　萬科方面的人士回應(yīng)稱，此次連夜開盤只是針對內(nèi)部員工�！�99%都是內(nèi)部員工�！痹撊耸糠Q，他也接到了公司銷售的通知電話。萬科方面遵循一貫原則，不對政策進(jìn)行評價。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，4月第三周，北京商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交5427套，占比高達(dá)80%，其中通州區(qū)商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交4698套，在全體商住成交中占比近九成。當(dāng)周成交排行榜中，排名前六位的項目均為通州商住產(chǎn)品，排名首位的東亞?尚品臺湖更是實現(xiàn)單周3191套的成交量。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，通州商住的成交集中暴漲，主要是受商住限購傳言的刺激。對于供應(yīng)方而言，一旦限購，具備購房資格的客群基數(shù)將大大減少，區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品競爭壓力較大，對于項目銷售速度將產(chǎn)生較大影響，因此不少項目選擇在限購政策出臺前加緊推盤出貨;對于需求方而言，通州區(qū)域未來發(fā)展前景長期被看好，因此投資類需求十分踴躍，而此次限購前夜成交大幅超過通州住宅加強(qiáng)限購前夜也是出于這一原因，商住產(chǎn)品的不限購特性使其吸引了大量投資類需求。

　　“新北京中心”則更顯淡定。該項目負(fù)責(zé)人稱，“全年17億的任務(wù)，4月已經(jīng)完成了15億，還差2億就等新樓棟拿預(yù)售證了。”而未來剩下的樓棟，他們也并不擔(dān)心。“只不過有購房資格的客戶變少了。但越限購就越說明價值。”

　　通州區(qū)域商務(wù)型公寓的限購卻令北京其他區(qū)域的商住樓項目有些“開心”。一家位于朝陽區(qū)的商住項目負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“由于得知通州限購，他們將于5月6日中午正式將項目售價每平方米上調(diào)2000元�！�

　　鞏固北京副中心

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，由于通州多年來維持“睡城”現(xiàn)象，區(qū)域內(nèi)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并不多。而由于地理位置偏遠(yuǎn)，一些企業(yè)并不愿意搬遷到通州辦公。由于整售和出租難度大，開發(fā)商更加熱衷于將商業(yè)立項的公寓散售給個人。

　　因此，與以前限購出臺意義不同的是，通州商住項目限購的另外一層深意是，著眼于北京城市副中心的發(fā)展。

　　北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京城市副中心建設(shè)是落實京津冀協(xié)同發(fā)展這一國家戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，是市委、市政府當(dāng)前和未來一段時期的工作重點(diǎn)，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，對于城市副中心建設(shè)十分重要。

　　該人士稱，去年8月，通州出臺《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州區(qū)住房市場過熱勢頭。但在非住宅市場，包括商務(wù)型公寓，以及規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公但開發(fā)設(shè)計或改造成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項目，還存在投機(jī)炒作。商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個人，不僅減損區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會帶來人口大量無序涌入的隱患，有必要依法予以規(guī)范。本次適時強(qiáng)化此類項目的銷售管理，短期將有效降低通州房地產(chǎn)市場熱度，長期將有利于區(qū)域長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

　　此外，該政策還明確規(guī)定了，新建商業(yè)辦公項目，應(yīng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或者組織。今后再出售時，也只能是出售給企事業(yè)單位和組織。

　　據(jù)通州區(qū)政府相關(guān)人士介紹，這一舉措，是基于商務(wù)型公寓本質(zhì)上屬于區(qū)域性居住資源，屬地政府有責(zé)任加強(qiáng)統(tǒng)籌管理安排，擠出這部分投機(jī)投資需求，有利于保護(hù)和滿足在該區(qū)域?qū)嶋H工作和生活家庭的居住需要。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉估算，商務(wù)型公寓目前只存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。未來這些項目都需要銷售給企業(yè)。通州庫存的商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1-2萬套，整體看，這些項目將受到影響。

　　北京房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，商業(yè)、辦公類項目的配置，是為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體和物理空間。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售和經(jīng)營。改變規(guī)劃用途的做法，不但嚴(yán)重擾亂當(dāng)前通州房地產(chǎn)市場，也會阻礙未來產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，影響城市副中心建設(shè)。

　　通州的未來

　　通州是全國唯一以區(qū)為單位進(jìn)行限購的區(qū)域。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通州公寓、商辦項目限購，是因為北京尤其是通州的住宅價格已經(jīng)呈上漲態(tài)勢，且已處高位，調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格后，投資客資金投向不得不由住宅轉(zhuǎn)向未來商住投資價值較大的通州;另外，通州副中心迎來北京市政府的搬遷，未來區(qū)域資源和產(chǎn)業(yè)勢必向通州轉(zhuǎn)移，這對于通州商住產(chǎn)品也是一個非常大的機(jī)會，房產(chǎn)項目包括商住項目的價格也會迎來上漲周期，因此，通州的商住項目也會迎來投資客關(guān)注。從這個角度來看，通州商住限購也是未來防止由于上述兩個因素導(dǎo)致的商住市場過熱而來。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，雖然通州住宅限購后成交量大跌，但價格仍然堅挺。區(qū)域內(nèi)一些二手房掛牌價已經(jīng)高達(dá)4萬元/平方米，存量不多的一手樓盤售價也普遍在4萬元-4.8萬元/平方米。限購前商務(wù)型公寓、商住產(chǎn)品方面，最高成交均價達(dá)46996元/平方米。

　　張大偉稱，8月通州住宅升級限購后，住宅成交從之前的單月1000套-2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半;但成交均價卻持續(xù)穩(wěn)定。此次通州商住升級限購，由于要求企業(yè)購買，將影響60%-80%區(qū)域商住存量成交。目前通州市場的整體庫存較少，且最近幾年土地供應(yīng)少，整體對項目的價格打壓不會太冒險。但成交量大幅度下調(diào)，將抑制價格快速上漲的可能性。

　　張宏偉也認(rèn)為，公寓、商辦產(chǎn)品的成交量勢必跌入低谷期。一方面，限購前政策傳聞已有一個月左右時間，房企集中跑量，釋放了一波需求，短期內(nèi)需求沒有之前那么多;另一方面，限購政策從嚴(yán)后，有公寓、商辦購房資格的群體減少了不少，短期內(nèi)這部分購房者或投資客也會進(jìn)入觀望狀態(tài)。

　　其認(rèn)為，通州的開發(fā)商短期內(nèi)銷售策略可能會轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多批，因為未來通州的公寓、商辦市場還是被看好的，仍然有需求釋放和漲價的空間。

　　此外張宏偉表示，未來或許會存在規(guī)避限購的行為。如個人投資客可以注冊企業(yè)，利用企業(yè)資格購買通州的公寓，此時，購買不動產(chǎn)還可以抵扣增值稅。