隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。那么2018年自貢物業(yè)管理條例實施細則是什么？高考升學網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！

小區(qū)物業(yè)管理收費標準有哪些依據(jù)？如何成立業(yè)主委員會，維護好業(yè)主權(quán)益？共用設施經(jīng)營性收入究竟歸哪方所有？隨著《自貢市物業(yè)管理條例》的制定出臺，這些在市民生活中常發(fā)生的糾紛和矛盾，今后將有法可依。

23日，記者從我市召開的《自貢市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）新聞發(fā)布會獲悉，我市將從2018年1月1日起施行該《條例》，《條例》從物業(yè)管理體制、配套建筑與設施設備產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理區(qū)域車位車庫管理等方面都有明確規(guī)定。

“接地氣” 制定地方性物業(yè)管理法規(guī)

物業(yè)管理水平既是衡量一個城市品質(zhì)的重要標志，也是各級人民政府治理能力的體現(xiàn)。

近年來，物業(yè)管理行業(yè)暴露出開發(fā)建設項目遺留問題多、配套設施設備不完善；前期物業(yè)服務等級虛高、服務質(zhì)量與物業(yè)服務收費標準不相稱；小區(qū)業(yè)委會成立難、業(yè)主大會召開難等突出問題，矛盾糾紛不斷。

因此，經(jīng)多方征集意見，市人大常委會研究，并報市委常委會同意，決定制定自貢市物業(yè)管理的地方性法規(guī)。該項工作從2016年3月啟動，經(jīng)過列入立法計劃、起草實施辦法草案、向社會廣泛征求意見、市人大常委會審議等階段，最終于9月22日經(jīng)四川省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批準，將于明年1月1日施行。

《條例》全文共計九章七十三條，主要載明了立法目的、依據(jù)、適用范圍、物業(yè)管理區(qū)域的劃分及調(diào)整、業(yè)主委員會職能職責、前期物業(yè)服務企業(yè)選聘、車位車庫設置與處理、舊住宅小區(qū)物業(yè)的管理等方面。

加強監(jiān)管 規(guī)范物管用房配套建設

該《條例》在上位法有所規(guī)定的情況下，對各方主體的職能職責、權(quán)利義務方面作出了一定補充和細化，以解決在物業(yè)管理活動中，行政機關(guān)互相推諉或行使職權(quán)找不到法律依據(jù)、業(yè)主委員會無法監(jiān)管、業(yè)主濫用權(quán)力等問題。

同時，為進一步規(guī)范我市物管用房配套建設，維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》還對物管用房裝飾裝修進行了規(guī)定，以保證物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會能正常開展工作，即《條例》第十條，新建住宅的，建設單位應當按照具備通水、通電、通信、衛(wèi)生、采光、通風等基本使用功能和辦公條件的要求，對物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房進行簡單裝修，配置獨立合格的水、電等計量裝置�！稐l例》第十一條，強化了對物業(yè)管理用房配建的監(jiān)管，將物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房建設情況納入竣工驗收的內(nèi)容。

共用設施等經(jīng)營性收益應歸全體業(yè)主所有

物業(yè)管理是以清晰的產(chǎn)權(quán)為基礎的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建筑與設施設備產(chǎn)權(quán)的不清給物業(yè)管理帶來極大的困難，成為物業(yè)管理中難以解決的老大難問題。

小區(qū)哪些地方屬于公共區(qū)域，業(yè)主是否具有使用權(quán)？小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性收益應怎樣分配？在《條例》中也有明確規(guī)定。

要徹底地減少或者防止物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，化解物業(yè)管理中的矛盾，必須從源頭上解決配套建筑與設施設備的產(chǎn)權(quán)問題，因此，《條例》第十二條規(guī)定新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的會所、幼兒園、車位車庫、架空層、環(huán)衛(wèi)設施、郵件（快件）接收等配套設施，應當在房屋銷售合同中載明投資主體、權(quán)利歸屬。未載明的推定為業(yè)主共有。

同時，《條例》小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營性收益的管理、分配、建帳、公示、使用作了明確規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收入扣除成本和約定合理報酬后屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有。并明確了經(jīng)營性收益應當建立專戶，納入住宅專項維修資金部分應當按年度交存，并每半年公示公共收益賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。

維護廣大業(yè)主權(quán)益 創(chuàng)新設置業(yè)主委員會制度

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，一些超大型小區(qū)呈現(xiàn)業(yè)主達數(shù)千甚至上萬人，因此，召開業(yè)主大會成為一大難題。

《條例》第十五條第二款規(guī)定，“業(yè)主人數(shù)超過三百人的住宅小區(qū)，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主代表的產(chǎn)生程序、職責范圍、工作規(guī)范等事項應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確”，這將有效解決小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、召集業(yè)主大會召開、形成決定決議難等問題。

《條例》第十六條規(guī)定，“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。成立業(yè)主小組的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的產(chǎn)生程序、職責范圍、工作規(guī)范等事項”，這條的設置可以解決在不同的公共區(qū)域、不同的共用部位發(fā)生的需要業(yè)主委員會甚至業(yè)主大會議決定事項但又不涉及其他無關(guān)業(yè)主利益的事情。

而作為一個公益性的自治組織，一旦業(yè)主委員會不作為、亂作為，有損廣大業(yè)主權(quán)益情況，《條例》參照《中華人民共和國公司法》創(chuàng)制了監(jiān)事委員會制度，在第二十四條規(guī)定，業(yè)主大會可以設立監(jiān)事委員會，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。同時，對監(jiān)事委員會的人數(shù)、職能職責、任職條件、罷免等進行了明確，更有利于監(jiān)事委員會順利開展工作。

前期物業(yè)服務等級虛高？委托第三方專業(yè)機構(gòu)進行評定

對市民所反映的物業(yè)收費太高問題，以及物業(yè)服務企業(yè)是如何制定收費標準的，《條例》也進行了明確規(guī)定。

物業(yè)服務費收取，主要分為前期物業(yè)服務費和物業(yè)服務費兩個方面。前期物業(yè)服務費的收費標準是由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價，并定期公布；物業(yè)服務費是由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司簽訂合同時約定，屬于市場行為。

對此，條例僅能對前期物業(yè)服務費這塊進行調(diào)整。為了避免出現(xiàn)前期物業(yè)服務等級虛高、服務質(zhì)量與物業(yè)服務收費標準不符，從而導致物業(yè)服務合同糾紛的情形發(fā)生，《條例》第四十四條規(guī)定，前期物業(yè)服務期間，首套住宅物業(yè)交付滿一年的，建設單位應當委托第三方專業(yè)機構(gòu)對前期物業(yè)服務企業(yè)服務等級進行評定。評定結(jié)果向全體業(yè)主公告，同時告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門。同時，條例對違反第四十四條規(guī)定，未按照要求委托第三方專業(yè)機構(gòu)對前期物業(yè)服務企業(yè)服務等級進行評定的，給予了相應的處罰。

小區(qū)車位車庫應優(yōu)先滿足業(yè)主需要

自貢的老舊小區(qū)非常多，車位車庫少，存在停車難問題。那《條例》對小區(qū)車輛管理是如何考慮的？

針對老舊小區(qū)實施有計劃的改造，通過業(yè)主自籌、引入社會資本等多種方式新建、改建小區(qū)停車配套設施，滿足人民群眾需要；對新建小區(qū)，在嚴格按照標準配建車位車庫的基礎上，《條例》規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。建設單位應當在銷售物業(yè)前制定車位車庫銷售租賃方案，并在房屋銷售現(xiàn)場公示。車位車庫數(shù)量等于或者低于本物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主限購一個車位車庫。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主未租、售的車位車庫，建設單位可以向物業(yè)管理區(qū)域外的其他人出租，但單次租賃期限不得超過六個月”。

此外，對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場地停車。條例規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位車庫應當充分利用，未充分利用的，不得占用業(yè)主共用的道路或者其他場地設置車位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以利用共用部位或者場地停放車輛并收取合理費用。停車方案由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務企業(yè)共同擬定，規(guī)劃、公安交警、消防部門應當對消防通道劃定、警示標志設置等予以指導。”