契稅是指不動產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權發(fā)生轉移變動時，就當事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權承受人)征收的一次性稅收。那么2018年寧波房產(chǎn)契稅怎么繳納的以及計算方式是什么？和二套房和多套房契稅繳納比例如何計算？本文小編整理了關于寧波契稅相關政策，希望對你有幫助。

一、征稅對象

契稅的征稅對象是境內(nèi)轉移的土地、房屋權屬。具體包括以下五項內(nèi)容：

⑴國有土地使用權的出讓，由承受方交。

是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。

⑵土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權的轉讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移。

⑶房屋買賣：

即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權的交易行為。

以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

⑴以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應由產(chǎn)權承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

⑵以房產(chǎn)作投資或股權轉讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

⑶買房拆料或翻建新房，應照章納稅。

房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。

房屋交換在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關鍵點。

承受國有土地使用權支付的土地出讓金

對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

二、稅率

契稅實行3% ～5%的幅度稅率。實行幅度稅率是考慮到中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實際情況決定。

三、買契稅

買契稅指房屋買賣行為發(fā)生后，由房屋產(chǎn)權承受人憑當事人雙方訂立的合同，辦理繳納契稅和房屋變更登記手續(xù)的行為。在實際執(zhí)行過程中，對不同情況作如下處理：

（1）先買房后拆料，屬于房屋買賣行為，應按成交價格繳納契稅。

（2）買房后未繳契稅即將房屋翻建的，應按購買房屋的成交價格繳納契稅。

（3）以房抵債或以實物交換房屋，實質(zhì)上也是買賣關系，應由產(chǎn)權承受人按房屋現(xiàn)值繳納買契稅。

（4）預買房屋（其特點是賣主對一部分或全部房屋保留若干年使用權），一般低于市價，其付房價的方式，有的按契約價格一次付清，有的采取分次付款。不論采取何種方式，契稅均應于契約成立后10日內(nèi)，按當?shù)卣魇諜C關規(guī)定的納稅期限，一次繳清稅款。完稅憑證上應注明使用年限和付款方式及必要的事項，以免發(fā)生糾紛。

（5）經(jīng)縣以上人民政府批準征用的房屋，房主在一年內(nèi)用國家發(fā)給的補償費購買房屋的，可以免征契稅。購買房屋的價款超過補償費的，其超過部分，經(jīng)縣級以上征收機關批準可酌情給予減征或者免征契稅。

（6）以房產(chǎn)作投資或作股轉讓，實屬房屋產(chǎn)權轉移，應按有關規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權交易和產(chǎn)權變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權承受人按買契稅率繳納契稅。

（7）個人以自有房屋投資于本人獨資經(jīng)營企業(yè)，作為資產(chǎn)，因其房屋的產(chǎn)權未發(fā)生變動，不征契稅，也不更換契證。

（8）凡房屋產(chǎn)權轉移變動，必須報經(jīng)房產(chǎn)主管機關或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批；未經(jīng)審批，私自買賣的房屋，一律不予辦理契稅，并交由房產(chǎn)主管機關或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理。

四、計算方法

契稅采用比例稅率。當計稅依據(jù)確定以后，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：

應納稅額 = 計稅依據(jù) × 稅率（契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格）。

五、征收

納稅義務發(fā)生時間

契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質(zhì)憑證的當天。

納稅期限

納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。

納稅地點

契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。

征收管理

納稅人辦理納稅事宜后，征收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應向契稅征收機關提供有關資料，并協(xié)助契稅征收機關依法征收契稅。