隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年德陽(yáng)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助！

一、起草的必要性

物業(yè)管理與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)有著重要意義。隨著住房制度改革的不斷深化，城鎮(zhèn)化發(fā)展的加快，物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下呈現(xiàn)出一些新情況、新問(wèn)題。一方面，我市物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，在改善群眾生活和工作環(huán)境，解決城鄉(xiāng)就業(yè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面，發(fā)揮了積極的作用。截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)312家，已實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目1000個(gè)，管理面積達(dá)3300萬(wàn)余平方米，物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員約4萬(wàn)人。另一方面，隨著法制建設(shè)的不斷深化，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)有了明顯增強(qiáng)，但我市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)和體系的建立稍顯遲滯，歷史欠賬較多，具體表現(xiàn)在五個(gè)方面：一是建設(shè)單位遺留問(wèn)題較多。我市老城區(qū)和上世紀(jì)國(guó)有企業(yè)自建職工宿舍房屋質(zhì)量較差、配套建筑及設(shè)施設(shè)備不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確等問(wèn)題很大程度上直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。二是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)滯后。我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立情況不容樂(lè)觀，業(yè)主參與積極性不高，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，部分業(yè)主將業(yè)主委員會(huì)作為自身牟取不正當(dāng)利益的工具，侵害業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。三是物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有建立完善的管理服務(wù)制度，服務(wù)不達(dá)標(biāo)、服務(wù)不透明等問(wèn)題往往成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生矛盾的焦點(diǎn)。四是老舊小區(qū)數(shù)量較多，難以實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。這類(lèi)小區(qū)大多數(shù)建筑年代久，建設(shè)規(guī)模小，沒(méi)有歸集專(zhuān)項(xiàng)維修資金，設(shè)施設(shè)備老化，由于改造資金籌集困難，短期內(nèi)難以實(shí)施全面改造。五是物業(yè)管理監(jiān)督體制未理順。政府相關(guān)部門(mén)的職責(zé)未落實(shí)，存在履職缺位、越位、不到位等問(wèn)題。物業(yè)管理和社會(huì)管理未有效結(jié)合，基層政府對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督作用未充分發(fā)揮，也影響了物業(yè)管理工作的有序穩(wěn)定發(fā)展。

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方主體的合法權(quán)益，解決我市物業(yè)管理行業(yè)的突出問(wèn)題，制定一部比較全面系統(tǒng)、能與上位法有效銜接的地方性法規(guī)，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、起草經(jīng)過(guò)

《條例（草案）》由市住建局起草，經(jīng)廣泛征求意見(jiàn)、專(zhuān)家論證、立法聽(tīng)證后進(jìn)行了修改，于7月10日?qǐng)?bào)送我辦審查。我辦接件后，按照立法程序的要求在市政府門(mén)戶網(wǎng)站公開(kāi)30日征求了公眾的意見(jiàn)，在六縣（市、區(qū)）召開(kāi)立法座談會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)委員、物業(yè)公司、街道辦事處、居民（村民）委員會(huì)等廣大基層的意見(jiàn)。同時(shí)，先后兩次書(shū)面征求了市級(jí)有關(guān)部門(mén)以及各縣（市、區(qū)）人民政府的意見(jiàn)，開(kāi)展了專(zhuān)家論證，會(huì)同市政協(xié)社法委組織召開(kāi)了立法協(xié)商會(huì)，廣泛聽(tīng)取了各界別政協(xié)委員意見(jiàn)建議。

《條例（草案）》在起草和審查過(guò)程中共計(jì)收集到305條建議意見(jiàn)，經(jīng)反復(fù)論證，我辦采納了其中的103條修改意見(jiàn)，部分采納了44條，未采納158條，經(jīng)過(guò)反復(fù)論證修改，最終形成了《條例（草案）》。

三、主要內(nèi)容及需要說(shuō)明的問(wèn)題

《條例（草案）》共9章65條，包括總則，物業(yè)管理的區(qū)域及設(shè)施，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)，前期物業(yè)管理，物業(yè)的使用與維護(hù)，老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理，法律責(zé)任和附則等內(nèi)容。《條例（草案）》充分重視了與上位法的銜接，重點(diǎn)針對(duì)上位法中未明確的、物業(yè)管理實(shí)踐中迫切需要解決的一些問(wèn)題作了規(guī)定，填補(bǔ)了有關(guān)法律法規(guī)的空白。以下就《條例（草案）》主要內(nèi)容特別是針對(duì)解決我市物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題的創(chuàng)新性內(nèi)容，說(shuō)明如下：

（一）關(guān)于健全物業(yè)管理體制。為了充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用和職能，《條例（草案）》把社區(qū)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)結(jié)合起來(lái)，細(xì)化了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的職責(zé)，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)由傳統(tǒng)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。

（二）關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的組建。為解決業(yè)主委員會(huì)成立難的問(wèn)題，《條例（草案）》在上位法的基礎(chǔ)上對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和履職要求作了進(jìn)一步細(xì)化；對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，創(chuàng)新性地規(guī)定了可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會(huì)，并賦予物業(yè)管理委員會(huì)的法律地位，由其代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

（三）關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)。《條例（草案）》為解決部分建設(shè)單位怠于履行物業(yè)保修責(zé)任的問(wèn)題，明確了新建住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度；為規(guī)范和約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的行為，對(duì)物業(yè)管理實(shí)行履約保證金制度，并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信管理作了規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)合同糾紛案敗訴率和業(yè)主投訴率納入考評(píng)；為解決維修資金使用難的問(wèn)題，規(guī)定了應(yīng)急維修情形及應(yīng)急維修資金使用程序。

（四）關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理。《條例（草案）》專(zhuān)設(shè)一章，對(duì)老舊住宅小區(qū)的定義、管理職責(zé)和方式、電梯維護(hù)改造、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌繳等作了規(guī)范，為下一步加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理提供了依據(jù)。

（五）關(guān)于創(chuàng)設(shè)行政處罰�！稐l例（草案）》對(duì)上位法沒(méi)有規(guī)定行政處罰的管理事項(xiàng)，設(shè)置了行政處罰條款，處罰標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)行為主體、行為性質(zhì)、危害后果確定，并參考和借鑒了瀘州、溫州、無(wú)錫等城市相關(guān)規(guī)定。

（六）關(guān)于創(chuàng)設(shè)行政許可�！稐l例（草案）》并無(wú)新設(shè)的行政許可事項(xiàng)。