又是一年年尾時(shí)，這一年以來(lái)，我國(guó)樓市經(jīng)歷了幾次起起伏伏，讓我們對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)也有了些許擔(dān)憂。對(duì)于樓市開(kāi)始，未來(lái)是迷茫的，在專(zhuān)家眼中，他們對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)測(cè)如何?

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)還是能說(shuō)明一定問(wèn)題的。部分購(gòu)房者認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)并不能體現(xiàn)房?jī)r(jià)真實(shí)漲跌的情況，其實(shí)你要明白，這里的房?jī)r(jià)指的是一個(gè)城市全市的房?jī)r(jià)，而并不是某一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。一些大城市一個(gè)月要成交幾萬(wàn)套房子，這些房子的價(jià)格有漲有跌，平均來(lái)看，就很難出現(xiàn)大幅的波動(dòng)。尤其是是在樓市調(diào)控的大背景下，這種現(xiàn)象更為明顯。即使某個(gè)項(xiàng)目加推房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲，但是如果其他的區(qū)域的房?jī)r(jià)沒(méi)漲甚至是跌了，總的來(lái)看全市的房?jī)r(jià)依然變化不大。

城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落趨勢(shì)會(huì)持續(xù)到今年年底，70城新建商品住宅房?jī)r(jià)將分別 在 前3季度和 季度和 2022年前3季度處于實(shí)質(zhì)上升周期通道。 而房?jī)r(jià)再次同比回落最大值可能會(huì)出現(xiàn)在明年5-6月份，因此明年下半年將是抄底買(mǎi)房的一個(gè)窗口期。

其實(shí)房?jī)r(jià)的漲跌，都有一定的規(guī)律性。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，自去年年初以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲從深圳開(kāi)始，蔓延至一線城市，之后才是二線城市，隨著樓四調(diào)控全面開(kāi)啟，一二線城市購(gòu)房需求受限，大城市周邊的三四線城市接棒漲了起來(lái)。房?jī)r(jià)上漲的次序大體如上。

如果它今年的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)中有較大比重來(lái)自于三四線城市，那么明年的增長(zhǎng)壓力就會(huì)大一些，龍頭企業(yè)需要增加在一二線城市的銷(xiāo)售資源，才能確保持續(xù)高增長(zhǎng)。

而且，假如明年三四線和二線市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，對(duì)于一些負(fù)債率高企的房企會(huì)產(chǎn)生資金壓力，這是我們需要?jiǎng)討B(tài)觀察的。

政策收緊也體現(xiàn)在購(gòu)房杠桿的下降，萬(wàn)科的數(shù)據(jù)顯示，去年萬(wàn)科銷(xiāo)售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時(shí)候比重超過(guò)60%，接近65%;今年政策收緊，對(duì)二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過(guò)30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實(shí)際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

樓市走出調(diào)整期，迎來(lái)新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房?jī)r(jià)使不少購(gòu)房者感到絕望。不過(guò)，隨著調(diào)控政策的持續(xù)加壓，目前房?jī)r(jià)暴漲的局面基本得到控制，甚至一些熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)的痕跡。