“樓盤越來越多、房價怎么還越來越高?”面對新余目前的房價，有人發(fā)出如此疑問。

樓盤增多，房價依然走高，新余房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這種情況并不奇怪。根本原因就是因為新余房地產(chǎn)市場新增商業(yè)房供應總量還沒有超過市民商品房消費需求總量。

房價，基本由土地價格、開發(fā)成本、開發(fā)商利潤、國家稅收四大塊組成。新余住宅商品房的平均價格目前在每平方米1000元左右，而商業(yè)店面的平均價格則在每平方米7000元左右。

實事求是講，新余的房價目前是穩(wěn)中有升，而且升幅還不小。帶電梯的小高層住宅較高價目前已逼近1800元/?，多層住宅房價也達到1400元/?。除個別開發(fā)商為搞促銷推出少量特價房和在偏遠城郊開發(fā)的商業(yè)樓盤外，新余房地產(chǎn)市場已惝有低于900元/?的房價。根據(jù)現(xiàn)在的形勢預測，最近二、三年內(nèi)，新余的平均房價每平方米要達到1300元左右。因為在城區(qū)內(nèi)，不通過房屋拆遷安置搞舊城改造，是不會再有空地建商品房。

商業(yè)樓盤的商鋪價格同樣一路攀升，城南勝利路地段臨街商鋪每平方米已突存20000元大關(guān)。

其實，新余的住宅樓盤也好，商業(yè)樓盤或商住樓盤也好，都有不小的空置率。既然有空置率，說明新余商品房市場需求不旺，房價怎么還會上升?空置率的存在，只是新余房地產(chǎn)市場的一種表象，這種表象并不能影響新余的房價，因為就新余而言，大多數(shù)空置商品房都是因為低水平同質(zhì)化重復建設(shè)所造成，它基本不會影響新余的房價。能決定新余房價走勢的根本原因只有新余房地產(chǎn)市場總的供求關(guān)系。

除了供求關(guān)系對房產(chǎn)價格起決定作用外，還有一些因素同樣能影響新余的房價。比如，土地價格的變化、政府各種規(guī)費的增多及規(guī)費標準的提高、國家相關(guān)政策的變化、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平等，這些因素會對整個商品房市場的價格產(chǎn)生影響。而商品房的內(nèi)在品質(zhì)及科技含量、商品房所處的位置及周邊環(huán)境、商品房屋的層數(shù)和層數(shù)朝向、商品房的結(jié)構(gòu)、功能及新舊程度等這些因素又能影響具體樓盤的價格。

我們先來分析新余市土地價格的變化對新余房價的影響。早些年，政府還沒有經(jīng)營城市的理念，那時的地價便宜得很，少則幾千元一畝，較高也就是幾萬元一畝。那時從事房地產(chǎn)開發(fā)，地價成本非常低。自從政府有了經(jīng)營城市的理念之后，土地就成為政府手中發(fā)展城市經(jīng)濟的一張底牌。政府用自身的行政權(quán)利，迅速地壟斷了城鄉(xiāng)一切土地的供應，為了滿足城市發(fā)展的需要，政府甚至低價從郊區(qū)農(nóng)民手中征收大量土地儲備起來，然后通過市場化運作，把土著人地以高出原價幾倍或十幾倍的價格拍賣出去。這樣，一方面政府獲得了世大的財政收入，另一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)所必需的土地的成本價格就一路攀升，目前，新余城區(qū)范圍內(nèi)的地價最少也要二十幾萬元一畝，城南勝利路商業(yè)地段的地價較高達到三百萬元一畝。

作為自然資源的土地具有少有性和無法再生性特點。與全國其他中小城市一樣，新余市城區(qū)的土地資源隨著城市經(jīng)濟發(fā)展的不斷加快會越來越少，今后新余的土地價格會越來越高。土地成本走高，正常情況下就意味著房價走高。

總的來說，新余土地價格走高有下述幾個重要原因：1、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加和城鎮(zhèn)范圍的擴展，對土地的需求越來越多，而土地的供給從主觀來說幾乎沒有彈性，所以土地價格上升成為必然。2、由于對土地的開發(fā)利用，不斷投入大量的開發(fā)勞動和各種建設(shè)資金，使土地價值構(gòu)成中的土地資產(chǎn)價值不斷增大，從而也提高了土地的價格。3、由于市政設(shè)施的投入不斷增大，社會經(jīng)濟環(huán)境質(zhì)量的不斷改善，如交通的便利、基礎(chǔ)設(shè)施的改善等，土地價格也隨之提高。4、由于對土地資源的合理利用和配置，其生產(chǎn)力不斷提高，土地收益增加，也會使土地價格上升。5、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，高科技、高風險的產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，工人的勞動總量在生產(chǎn)中的比重日趨縮小，使整個社會的資本有機構(gòu)成提高，社會平均利潤率下降，從而導致利息下降，而土地價格則上升的趨勢。6、中國加入WTO，新余以外資本和企業(yè)將更多的進入新余市場，他們所需要的辦公產(chǎn)生場所、經(jīng)營地點、生產(chǎn)場地與廠房，無疑增加了對土地的需求，中國的進一步對外開放這個大環(huán)境，是增加新余房地產(chǎn)有效需求，促使土地價格上升不可忽略的因素。